En un fallo reciente (6 de junio de 2018), la Sexta Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, revocando una sentencia del Primer Juzgado de Policía Local de Vitacura, por unanimidad de sus integrantes, sustituyó una disposición del reglamento de copropiedad de un edificio acogido a la Ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, que prohibía “ingresar al edificio y/o mantener en cualquier unidad o espacio común o bien de dominio común, animales domésticos”, por la siguiente prohibición: “mantener en cualquier espacio común o bien de dominio común, animales domésticos”.
Una vez más nos encontramos ante una colisión de derechos entre dueños de mascotas y quienes por diversas razones legítimas desean vivir en condominios en que no haya animales. Sin pretender pronunciarme a favor de ninguna de estas posturas, me parece relevante analizar uno de los fundamentos de la sentencia porque excede el ámbito de la tenencia de mascotas, ya que se pronuncia acerca de la fuerza obligatoria o alcance del reglamento de copropiedad. 
Sin perjuicio de lo anterior, también cabe consignar que la Corte consideró que “impedir mantener una mascota con sus dueños, implica una actuar abusivo”, invocando el artículo 291 bis del Código Penal (delito de maltrato o crueldad animal), y los artículos 10 (responsabiliza al dueño o poseedor) y 12 (prohíbe el abandono de animales) de la Ley N° 21.020, sobre tenencia responsable de mascotas y animales de compañía. Sin embargo, la sentencia no aclara y menos se pronuncia acerca de si el reglamento de copropiedad que contenía la prohibición se encontraba vigente a la época en que la copropietaria adquirió su departamento, es decir, si conocía o debía conocer tal prohibición.
Al fundamento que me interesa referirme es aquel contenido en el siguiente párrafo del considerando quinto: “(..), el reglamento de copropiedad comprende varios objetivos, entre estos, contener derechos y obligaciones recíprocas entre los copropietarios y la imposición de limitaciones conforme al artículo 28 de la Ley, pero solo se pueden referir a todo lo relacionado con la comunidad existente sobre espacios comunes y, a lo más puede comprender la prohibición de alterar las fachadas de las unidades del condominio, única forma de cumplir con la finalidad que justifica su existencia”. Esta interpretación no la comparto, ya que por muy bien intencionados que en general sean los fines perseguidos por los jueces, no es posible hacer decir a la ley lo que ésta no dice.
En primer lugar, las disposiciones de la Ley N° 19.537 no permiten sostener que el alcance del reglamento de copropiedad queda circunscrito únicamente a los bienes de dominio común. Una simple lectura de su artículo 28 (objetos del reglamento) permite advertir lo contario, ya que se encuentra redactado en términos amplios, según especialmente se aprecia en sus letras a) y b): “Fijar (los copropietarios) con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos” e “Imponerse (los copropietarios) las limitaciones que estimen convenientes”. En las letras siguientes, en cambio, se hacen distinciones entre unidades y bienes comunes; así, por ejemplo, las letras e) y f) se refieren a la “administración”, “conservación”, “aprovechamiento” y “limitaciones” a los bienes de dominio común. Lo dispuesto en las letras anteriores se ve complementado por lo previsto en el artículo 23 inciso 1° de la Ley N° 19.537 y en el artículo 26 n° 10 del Decreto Supremo N° 46 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en orden a que, dentro de las funciones del Administrador, se encuentra la de pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que “infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen (…) el reglamento de copropiedad”; y, también, en el artículo 32 inciso 2° de la Ley N° 19.537, que impide hacer servir a las unidades “para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad”. A todo lo anterior se suma, según lo recuerda una sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, de 9 de octubre de 2008 (recurso de protección rol número 449-2008), que el objetivo, entre otros, expresado en el Mensaje del Proyecto de la Ley N° 19.537 que el Ejecutivo envió al Congreso en junio de 1995, fue “hacer realidad el principio de la autonomía de la voluntad privilegiando el acuerdo de los copropietarios por sobre la existencia de normas reglamentarias de detalle que han probado ser ineficaces para solucionar la gran gama de situaciones que la vida diaria en copropiedad presenta”.
Tampoco se puede perder de vista, por una parte, que el legislador, desde siempre, ha considerado al reglamento de copropiedad un gravamen o limitación al dominio oponible a los copropietarios, a quienes les sucedan en el dominio y a los ocupantes de las unidades a cualquier título; y, por otra, que la doctrina civil desde hace mucho tiempo reconoce como una limitación al dominio las relaciones de vecindad, lo que se manifiesta con mayor vigor en el ámbito de la copropiedad inmobiliaria. Cualquiera que adopta la decisión de vivir en copropiedad sacrifica parte de sus intereses individuales en beneficio del “interés general del condominio”, concepto cuyos contornos no resulta sencillo prefijar con total nitidez. Sin embargo, reconocer esta dificultad es muy distinto a concluir que los efectos del reglamento de copropiedad no pueden alcanzar a las unidades.
En la práctica, el problema se traduce en determinar si tal o cual disposición del reglamento de copropiedad es ilegal, contradictoria, no corresponde a la realidad del condominio o es “manifiestamente” arbitraria; disposición que puede estar relacionada tanto con las unidades como con los bienes de dominio común.   
En lo que respecta a las mascotas, también, se debe tener presente que, además de la sentencia de primera instancia del Primer Juzgado de Policía Local de Vitacura, varias otras sentencias de nuestros tribunales de justicia le han reconocido eficacia a la prohibición.
Finalmente, lo que se hace imposible de explicar o de encontrarle algún sustento jurídico, es interpretar que el reglamento de copropiedad “a lo más puede comprender la prohibición de alterar las fachadas de las unidades del condominio”. Esta limitación ni siquiera se encuentra suficientemente contextualizada en la sentencia de la Corte, ya que, tratándose de condominios que la Ley N° 19.537 define como “Tipo A”, las fachadas de las unidades son bienes de dominio común y, tratándose de aquellos “Tipo B”, no lo son. (Santiago, 20 junio 2018)

Marco Antonio Sepúlveda L.

Director del Magíster en Derecho Registral e Inmobiliario

Universidad Central de Chile