La organización y funcionamiento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces está contenido en su Reglamento de igual nombre, de 24 de junio de 1857 (Rcbr), de autoría de don José Alejo Valenzuela Díaz[1] y no de don Andrés de Jesús Bello López, como erróneamente se suele afirmar (Ver Zárate González[2]). El Rcbr determina los deberes y funciones del Conservador y la forma y solemnidad de las inscripciones (art. 695 C. Civil).
El Registro funciona como una oficina en cada comuna del territorio, a cargo de un funcionario denominado Conservador de Bienes Raíces (Conservador), auxiliar de la administración de justicia y ministro de fe pública (arts. 446 y ss. COT), cuyas funciones elementales son estar a cargo de los registros conservatorios, practicando las inscripciones que ordenan las leyes en sus respectivos registros y dar las copias y certificados que se les piden (art. 446 COT).
Los libros fundamentales de los que está a cargo el Conservador son el Repertorio, el Registro, y el Indice General. En realidad, el Registro es el que constituye el sistema, los otros dos libros son su complemento.
Únicamente relevaré la función del Repertorio, el cual es una especie de libro de ingreso de la oficina en que se deben anotar todos los títulos que se presenten al Conservador, por orden cronológico de llegada, cualquiera que sea su naturaleza (arts. 21 y 27 Rcbr); el que es anual (arts. 30 y 38 Rcbr) y cuya anotación debe contener las enunciaciones que indica el art. 24 del Rcbr (nombre de la persona que presenta el título, naturaleza del acto o contrato, clase de inscripción; hora, día y mes de la presentación, Registro parcial en que debe hacerse la inscripción, y número que le corresponde).
Como regla general el Conservador está obligado a inscribir los títulos que se le presenten (arts. 12, 13, 14, 25 y 70 Rcbr) y debe hacerlo sin retardo (arts. 13 y 70 Rcbr). Excepcionalmente puede negarse por alguna de las causales señaladas en los arts. 13 y 14 del Rcbr. En caso de negativa, estampará el motivo en el título (art. 14 inc. final Rcbr), dejando constancia en el Repertorio (art. 25 Rcbr).
El Rcbr es categórico al ordenar que “en ningún caso, el conservador dejará de anotar en el Repertorio el título que se le presentare para ser inscrito [salvo que el requirente se desista de ella], ya sea que el motivo que encontrare para hacer la inscripción sea en su concepto de efectos permanentes o transitorios y fáciles de subsanar”.
Importa destacar, además, que “Las anotaciones de esta clase caducarán a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripción” (arts. 15 y 67 Rcbr). Lo que es relevante cuando el Conservador devuelve el título sin inscribir para que se subsanen los defectos (art. 15 y 16 Rcbr). Convertida en inscripción, ésta surte efectos desde la fecha de la anotación, esto es, opera retroactivamente (art. 17 Rcbr).  Por ello, por el efecto retroactivo de la inscripción a la época de la anotación, cualquier requirente puede solicitar el conocido ‘certificado de repertorio’, en el que consta la circunstancia de existir o no anotaciones respecto de un determinado inmueble (art. 69 Rcbr).
Quiere decir que esta anotación en el Repertorio se traduce en asentar y dejar constancia de la presentación del título por parte del interesado para su inscripción y de su recepción en el respectivo oficio (arts. 65 y 66 Rcbr).
La anotación en el Libro Repertorio permite que se respeten principios fundamentales, entre ellos el principio de ‘prioridad registral’ (arts. 14 y 17 Rcbr), que postula que las inscripciones prefieren entre sí por el orden de sus fechas. En efecto, como expresa Mohor Albornoz, el acto registrable que primeramente ingresa en el registro se antepone con preferencia excluyente, o bien, con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siendo incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al registro o la hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior. El ejemplo clásico es la denominada ‘doble venta’, en que tendrá un derecho preferente el documento que haya ingresado primero al registro, aplicándose el axioma jurídico: ‘primero en el tiempo, primero en el derecho’^[3]. Otro tanto se da en el caso de “Las hipotecas de una misma fecha que gravan una misma finca preferirán unas a otras en el orden de su inscripción” (art. 2477 C. Civil). Por ello, según el artículo 17 del Rcbr, una vez que la anotación practicada en el Libro Repertorio se convierte en inscripción genera todos los efectos de tal desde la data de la anotación, no obstante cualquier ‘derecho’ que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra; siempre que, en todo caso, se subsane la causa o motivo que impedía la inscripción dentro del plazo de dos meses, porque, conforme a los artículos 15 y 16 Rcbr, las anotaciones caducan a los dos meses si no se ‘convierten en inscripción’.
La anotación en el Libro Repertorio tienen por finalidad velar, además, por el respeto del principio de ‘tracto sucesivo’ (o principio de continuidad), en cuya virtud, según la Fundación Fueyo Laneri, el registro debe conservar la historia de aquello que es su objeto. En el caso de la propiedad raíz, cimentándose la misma en la posesión, que permite la agregación de las posesiones anteriores, debe existir clara noción de quienes han sido sus anteriores titulares, de manera de garantizar la estabilidad del sistema jurídico[4]. De tal forma que, inscrito un inmueble o un derecho real sobre el mismo, los adquirentes sucesivos deben figurar en el Registro como los eslabones de una cadena de continuidad ininterrumpida. Estos principios que comentamos informan el Derecho Inmobiliario Registral, y, con ello, que se mantenga de manera eficiente la historia de la propiedad raíz y se garantice la seguridad jurídica inmobiliaria, tanto en lo que atañe a la protección de los derechos adquiridos por sus titulares como la certidumbre en las traslaciones dominicales inmuebles o de los derechos reales constituidos en ellos.
Como es fácil advertir, el beneficio que se obtiene con la anotación presuntiva de un título en el Libro Repertorio es ostensible. Sin embargo, surgen algunas dudas. En efecto, es de público conocimiento que la inscripción no es inmediata, por ello nos preguntamos: ¿qué sucede si ‘después’ de la anotación presuntiva y ‘antes’ de expirar los dos meses, una sentencia ordena el embargo del mismo inmueble que se pretende inscribir?
Sabemos que puede producirse un retardo (justificado) para inscribir, ya porque se verificó alguno de los casos de que tratan los artículos 13 y 14 del Rcbr, en el que se precisa de un tiempo necesario para que el interesado subsane; ya por razones más domésticas, como la sobrecarga de trabajo. La Corte Suprema ha interpretado en el último tiempo que “quien obtiene la anotación presuntiva de su título en el Repertorio adquiere un derecho preferente de inscribir, frente a toda inscripción que se solicite antes de vencer el plazo de caducidad de dicha anotación, por lo tanto, subsanada la causa que la impedía, el título debe inscribirse y la inscripción genera todos sus efectos desde la data de la anotación en el Repertorio, no obstante cualquier derecho inscrito en el intervalo de la una a la otra, como podría ser la inscripción de un embargo o prohibición, otra anotación en el Repertorio, etcétera”^[5].
Inclusive, la sentencia de reemplazo en el asunto que comentamos sostuvo: “Primero: […] no correspondía que dicho auxiliar de la administración de justicia se negara a practicar la inscripción […], porque, en el tiempo intermedio, se inscribió en el de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar un embargo […]. Segundo: Que dicha conclusión no importa privar a los terceros eventualmente afectados del ejercicio de los derechos que la legislación contempla, ni tampoco desconocer el valor a las resoluciones judiciales; porque la inscripción que se ordenará practicar deberá mantener el embargo decretado […], por lo tanto, en la sede judicial correspondiente, y previo emplazamiento de los supuestos afectados, deberá discutirse la eficacia y validez de la citada medida cautelar”[6].
Con todo, al menos resulta cuestionable la expresión “convertida la anotación en inscripción” del art. 17 del Rcbr, puesto que se podría sostener que, si anotado un título en el Repertorio y no inscrito aún, se dicta una medida precautoria o se traba un embargo, inscrita la medida precautoria o el embargo, no podría por tal circunstancia, “convertirse en inscripción”.
También se podría sostener que las medidas cautelares decretadas por los tribunales de justicia no son ‘derechos’ (en relación a la frase “sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo”, del art. 17 Rcbr), ya que esas medidas tendrían por objeto asegurar los resultados de una acción, de un derecho litigioso y el artículo 17 del Rcbr se habría referido a otros derechos reales.
Aproximadamente fue eso lo que sostuvo el ministro de la Corte Suprema Ricardo Blanco Herrera en voto disidente, quien señaló que el requisito indispensable para que la inscripción definitiva adopte la fecha de su anotación presuntiva, es que la referida glosa se convierta en inscripción legal dentro del plazo de dos meses, vale decir, que no existan reparos de legalidad, o los que pudieron existir, fueron rectificados en ese término. En el caso [sub lite] la anotación presuntiva no puede convertirse en inscripción definitiva porque en el período intermedio se decretó judicialmente un embargo sobre los bienes respecto de los cuales recae la compraventa^[7].
Los argumentos del ministro Blanco Herrera parecen razonables. Pensemos que perfectamente podría tratarse de una situación de abuso del derecho, en cuanto a lograr anotación presuntiva sólo con la finalidad de eludir la justicia (‘ganando repertorio’ se suele decir), asegurando una futura inscripción con fecha anterior, exenta de impedimentos legales, con el objeto de quedar a resguardo, por ejemplo de un embargo (prohibición judicial) u otra futura limitación al dominio, y que dentro del plazo de dos meses, en realidad no se complete el título (art. 15 inciso final Rcbr), sino que se confeccione en su integridad, por ejemplo, era visible en el título ‘algún vicio o defecto que lo anule absolutamente’.
Son pocos los autores que se refieren directamente a esta peculiaridad. Pero lo lógico sería estimar que la corriente que está por una calificación registral restringida[8] (entre ellos Peñailillo[9], Domínguez Águila[10], Zárate González[11], Fueyo Laneri^[12], entre otros), a su vez, sean partidarios de que la anotación en el repertorio de algún modo ‘asegura’ la inscripción (salvándose los reparos que puedan existir en el plazo de 2 meses), no obstante que en el intervalo se decretara una prohibición, como un embargo, lo que sería inocuo.
En cambio, autores como Sepúlveda Larroucau que, pese a abordar directamente esta peculiaridad ^[13] , al postular una calificación registral amplia, refiere que “semejante tesis [la restringida] desconoce el verdadero significado de publicidad registral [y] es contraria a un sistema de seguridad preventiva”^[14]. Basado en esto último, en cuanto el Registro sirve, además, para ‘prevenir’ litigios, parece conciliable con la idea de no inscribir si en el intervalo de lo que dura la anotación en el repertorio se inscribe, por ejemplo, un embargo respecto del mismo inmueble. Incluso, el mismo autor señala que la finalidad del Registro es la publicidad de las situaciones que tengan trascendencia jurídico-real, donde incluye “las prohibiciones legales, judiciales y voluntarias que efectivamente limitan la facultad de enajenar del titular registral, las modalidades que pudieren afectar la titularidad […], otros gravámenes, el arrendamiento y demás actos y contratos […] que el legislador ha ordenado inscribir para que sean oponibles a terceros”^[15]. En efecto, las prohibiciones judiciales se producen cuando una resolución judicial ordena la inamovilidad de determinados bienes, generalmente, teniendo como objetivo principal, garantizar el patrimonio del demandado en un proceso.
En el caso de Rojas García, su posición suena un tanto más ambigua, puesto que señala que la facultad calificadora del título que tiene el Conservador, registralmente es amplia, agregando que la función calificadora, “por ser una casuística meramente enunciativa en el caso del artículo 13 -de allí la expresión «por ejemplo» que emplea- está dejando en claro que no sólo por esas causales puede el Conservador rehusar la inscripción, sino que por otras más cuya apreciación queda entregada a su criterio con tal que se enmarquen en el ámbito que el referido artículo 13 fija y el artículo 14 precisa en los casos específicos a que se refiere”. Luego, el autor sostiene que la expresión ‘derechos’ del artículo 17 del Rcbr es comprensiva de todo derecho, tanto de los que emanan de un acto o contrato como de los que nacen de las medidas cautelares. La acción es un derecho deducido en juicio y no se divisa motivo para que tenga un rango superior a otros derechos[16].
En definitiva, fueron los fallos más antiguos los que transitaron por la senda de la ‘suspensión de la inscripción’ (aunque en la actualidad aún son sostenidos como votos disidentes, como el que antes aludimos). Es así que un fallo de la Corte Suprema de 1948, refiere que “El libro Repertorio, no forma parte integrante del Registro. La anotación […] debe considerarse como un trámite previo a la inscripción […] no es propio entender que las anotaciones en el Repertorio se conviertan ipso jure en inscripción […], ya que el legislador no lo ha dispuesto expresamente así. El Reglamento […] no ha autorizado al funcionario […] para, oficiosamente, convertir en inscripciones […] las anotaciones en el Repertorio cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la inscripción, ni menos aún le ha encargado esa misión. La ley no prohíbe que en el Registro […] se inscriban los otros títulos sobre un determinado bien, que ya estuvieren anotados en el Repertorio, dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de esta última anotación y, al contrario, autoriza esa inscripción puesto que en el artículo 17 del Reglamento se pone en el caso de que se hagan otras inscripciones[17].
Como se advierte hay buena razones para sostener la ‘suspensión de la inscripción’ cuando en el intervalo (entre la anotación en el repertorio y los 2 meses) se inscribe una prohibición.
Con todo, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria relevan la ostensible utilidad que se obtiene con la anotación presuntiva del título en el Libro Repertorio al determinar una fecha cierta para el requirente, quien adquiere un derecho preferente para inscribir, frente a toda otra inscripción en el intervalo de caducidad de dicha anotación.
La anotación presuntiva permite además que se respeten fundamentales principios registrales, entre ellos, el principio de ‘prioridad registral’, que postula que las inscripciones prefieren entre sí por el orden de sus fechas, con preferencia excluyente o con superioridad de rango a cualquier otro acto registrable y el principio de ‘tracto sucesivo’, en cuya virtud, el registro debe mantener la historia de aquello que es su objeto. (Santiago, 25 junio 2021)
 
[1] Abogado, juez en lo civil (Santiago) y en lo penal (Valparaíso), relator de la Corte de Apelaciones de Santiago, ministro de Corte de Apelaciones (La Serena y Santiago), y de la Corte Suprema, Intendente (La Serena y Santiago), diputado, senador suplente, miembro de la 2ª Comisión revisora del Código Civil, del Código de procedimientos, consejero de Estado (Montt, Prieto), etc. En Zárate González, Santiago. Tratado de Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Metropolitana, Santiago-Chile, año 2019.
[2] Ver Zárate González, Santiago. Tratado de Derecho Inmobiliario Registral. El autor en su magnífica obra destina nada menos que todo el Capítulo II a la “Autoría del Registro Conservatorio de Bienes Raíces Chileno”. Editorial Metropolitana, Santiago-Chile, año 2019, pp. 139 y ss.
[3] Ver Mohor Albornoz, Elías. Los principios del derecho registral en nuestro sistema. Revista Fojas de 1 de agosto del año 2001. Disponible [en línea] https://bit.ly/2TTatmv.
[4] Fundación Fueyo Laneri, Fernando (1982). Teoría general de los registros, Buenos Aires, Editorial Astrea, primera edición, pp. 171-209.
[5] La Corte Suprema lo sostuvo aproximadamente en estos términos en sentencias rol 918-2014, de 30 de junio de 2014 y en rol 55.060-2016, de 9 de noviembre de 2017.
[6] Corte Suprema, rol 55.060-2016, de 9 de noviembre de 2017 (sentencia de reemplazo).
[7] Corte Suprema, rol 55.060-2016, de 9 de noviembre 2017.
[8] Calificación restringida, esto es, con facultades calificadoras del Conservador limitadas en general a defectos formales de los títulos (salvo sea visible en el título vicio de nulidad absoluta), excluyéndose las nulidades relativas.
[9] Peñailillo dice que “La regla general es que el Conservador deba inscribir los títulos que le sean presentados (según arts. 12, 13, 14, 25 y 70) y debe hacerlo sin retardo (arts. 13 y 14) […]”. Para el autor la única piedra de tope es la existencia de nulidad absoluta. Todo lo demás debería inscribirse (aunque sea visible la nulidad relativa).
[10] Domínguez Águila, Ramón. Comentarios de Jurisprudencia, Revista de Derecho Universidad de Concepción, Vol. 86 Núm. 243, año 2018, p. 313 y ss. Disponible [en línea] https://bit.ly/3xDqtaO.
[11] Zárate González dice “es cierto que no existe norma que así lo disponga, pero si el sentido del art. 13 ha sido impedir que actos nulos absolutamente accedan al registro, debemos sostener que siendo saneables los de nulidad relativa incluso por la ratificación, estos debieran quedar fuera de tal control”.
[12] Fundación Fernando Fueyo Laneri. Estudios sobre reformas al Código Civil y Código de Comercio, p. 200. Respecto al examen de la validez de los actos dispositivos, señala que “de los términos del art. 13 Rgto. resulta que la nulidad relativa que pudiere afectar al acto o contrato inscribible no habilita al conservador para negarse a inscribir, interpretando la ley en su tenor literal”.
^[13] Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Ed. Metropolitana, 2014, pp. 289 y ss.
[14] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, pp. 216 y s.
[15] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Santiago de Chile, Editorial Metropolitana, 2014, pp. 250 y 251.
[16] Rojas García, Edmundo. Consideraciones relativas a la calificación registral. Disponible [en línea]  https://bit.ly/2SP6fMM.
[17] Corte Suprema (Cas. Fondo) de 8 de enero de 1948 en Tavolari Oliveros, Raúl. Jurisprudencias Esenciales, Derecho Civil, Tomo I. Repertorio. Conservador de Bienes Raíces. Anotación. Inscripción. Edición Bicentenario, Thomson Reuters Puntolex, en coedición con la Editorial Jurídica de Chile, año 2010, pp. 175-180. Disponible [en línea] vlex.com en https://bit.ly/3d2x4DQ