La Cámara de Diputados ha despachado en general el proyecto de ley de modernización del sistema notarial y registral chileno (sin desmerecer por cierto el sistema de archivo que también está siendo objeto de modificación), quedando al debe en lo concerniente a los aspectos más complejos en ambos. 
Como ya sabemos, el proyecto trata de una “reforma al sistema notarial y registral” que dista mucho de ser una reforma. Hablemos propiamente de una tentativa del ejecutivo por cambiar algo que ‘funciona’ por algo que ‘no sabemos si funciona’. Parafraseando al diputado Cruz-Cocke un sistema que funciona en Francia y que ha dado buenos resultados (refiriéndose al tema de los ‘repositorios’, pero que en ese país es llevado por notarios y conservadores. Es decir, no se entiende nada. Si quienes deben elaborar nuestras leyes no son todo lo sabios que deben ser y quienes los asesoran tampoco lo son, no podemos esperar nada bueno de este proyecto que se suma a los más de 30 que han tenido ese propósito: cambiar un sistema que funciona y a muy bajo costo para la ciudadanía.
No podemos olvidar que el sistema chileno es de los más baratos de Sudamérica y del mundo, liderando los extremadamente caros, los de Italia (en Europa) y Brasil (en Sudamérica). Mucho se habla de los costos, pero sin informar acerca de los beneficios concretos del sistema. En efecto, el sistema chileno, tanto de notarios como se conservadores, tributa al sistema de fe pública que el Informe de la Fiscalía Nacional Económica se esfuerza en denostar (bastante deplorable, porque lo es), nos preguntamos: ¿qué persigue el ejecutivo al aplicar las reglas del mercado a la fe pública? Evidentemente, un fin económico: abrir la puerta para que otros privados puedan ingresar, bajo la óptica de una necesidad inexistente de competencia, cuya perfección sabemos que no existe, tanto teórica como fácticamente.
La necesidad de reforma, ojo, es ineludible. No obstante, ¿por qué deben mancillarse los principios fundamentales que rigen los sistemas? No nos cabe duda que en el ideario gubernamental (tan ausente de sapientia iuris), se quiera modificar y cambiar, por tanto, un sistema que funciona, por uno que no funciona o cuyas bases está evidentemente desenfocado. Y es cierto, por cuanto ese desenfoque proviene de la supina ignorancia del sistema, cuyos cimientos yacen en una Historia a la cual he dedicado una parte importante de mi trabajo doctoral. Si esto no se entiende, la verdad, no se comprende nada. El ejecutivo y sus predecesores (porque también lo han hecho pésimamente), están perdidos y lo que señalo a continuación es sólo una muestra de que el timón debe tornarse completamente, pues de lo contrario, lamentaremos cada paso mal dado. Peor aún, en un futuro muy cercano, veremos cómo la judicialización de estas materias, hacen carne el verbo, en palabras de Marco Antonio Sepúlveda.
En esta oportunidad, por de pronto, sólo me referiré a dos aspectos de esta insípida modificación, y desde la óptica más general que puedan imaginar: el principio de calificación y el de especialidad; dos monumentos que han guiado legislaciones tan importantes como la española, suiza y alemana, durante este siglo.
Respecto de la calificación, debemos estar contestes en que no se trata de una función jurisdiccional asignada in malam parte al funcionario conservador, sino que a un sistema de control de la legalidad de los actos que acceden o puedan acceder al registro. Nos referimos a aquellos actos que cumpliendo con el principio de titulación auténtica (en su mayoría), ingresan al proceso de inscripción.
En el proyecto se plantea modificar el artículo 13 del Reglamento de 1857, pero no en aspectos sustantivos ni aclaratorios de las situaciones que día a día se plantean ante el propio conservador como ante los jueces de letras. Parece mentira que todo el esfuerzo desplegado en aras de lograr una reforma potente, se esfumen de esa manera. En lugar de preocuparse de las causales (no taxativas por cierto) de calificación, más interesa suprimir palabras o lisa y llanamente, agregar otras sin siquiera pretender una modificación sustantiva de la norma. Se echa de menos al menos una aclaración de cuestiones tan relevantes como si la nulidad relativa es causal de inadmisibilidad del título presentado, en los términos que autores como Marco Antonio Sepúlveda, Manuel Godoy, o Sergio Rossel han manifestado en más de una ocasión. Lo único rescatable es que los fundamentos de la negativa a inscribir deben ser expresamente detallados en el mismo título, cuestión que hasta ahora sólo algunos conservadores lo hacían. El mayor o menor detalle va a ser tema de debate pues la extensión que tenga podría ser mirado como un elemento resolutivo propio de las sentencias, o una simple anotación. En tal sentido, ¿será necesario el informe del conservador si los fundamentos están bien detallados en el título? ¿Bastará aquella anotación para que el juez de letras no requiera del informe para resolver? El último inciso propuesto no califica nada sino que resulta ser una especie de sanción para el notario que no hace bien su pega, pues es sabido que deben responder por los actos que se firman ante ellos, como las escrituras públicas, de modo que atribuirle mediante una norma jurídica costos extras, no tiene clara mens ni ratio legis. Respecto del principio de especialidad, llama la atención que se quiera instaurar el sistema de llevanza de los libros registrales denominado folio real, como si fuera posible ‘crearlo’. Lo que se crea es el folio, es decir, asignar un número a cada bien raíz. El adjetivo ‘real’ obedece en realidad a una cosa distinta: cómo o de qué manera se lleva el registro. Se puede apreciar que lo más impactante del proyecto no es, en este caso, el uso del lenguaje técnico, sino el de asignar un número de folio a diestra y siniestra sin el respaldo que otorga la existencia de un Catastro de todas las propiedades raíces ubicadas en el país, como existe en legislaciones europeas de las cuales emana nuestro sistema, como el austriaco, el alemán y el suizo. Lo primero es establecer un Catastro de los bienes raíces, o que los ya existentes (SII y Ministerio de Bienes Nacionales) compartan la información que en ellos ya existe. Sin perjuicio de lo señalado, llama profundamente la atención que estableciéndose el sistema de folio real, se dejen subsistentes los registros o libros parciales.
Y es muy gracioso, por cuanto si en una sola foja deben considerarse todos los datos del inmueble, incluyendo los gravámenes, prohibiciones y demás limitaciones que lo afectan, o sus complementos, además deban llevarse conforme al ‘folio real’ registros parciales. Es decir, se establece un doble estándar que ni siquiera es comentado por los honorables, a pesar de haber escuchado a expertos en estos temas en la comisión parlamentaria respectiva.
Parece ser más importante para ellos contestar la llamada o el mensaje de texto que ‘escuchar’. Una muestra más de que el trabajo de los políticos de nuestro tiempo y de quienes los asesoran, dejan mucho que desear.
Cabe preguntarse entonces: ¿qué pasará con este proyecto que sigue su camino sin barreras, esta vez hacia el Senado, sin realizar la más mínima revisión sustantiva del mismo? No cuestionamos las intenciones del ejecutivo al querer modificar el sistema (se requiere), pero convengamos que se están tomando decisiones que harán que lo poco que se sabe y maneja de él, se torne en una especie de ‘tierra de nadie’, locus donde ningún usuario entienda qué pasa; un lugar donde los nuevos operadores y los tinterillos de otrora hereden una Tierra asolada por la debacle jurídica. ¡Seamos serios por favor! Y hagamos un trabajo digno de ser imitado por otros, como lo fue en su época el coloso de nuestro Código Civil. (Santiago, 19 julio 2019)

Dr. Santiago Zárate González

Académico Facultad de Derecho y Humanidades, U. Central.