Resumen
Hay administradores que, en ocasiones, simplemente ‘se mandan solos’, sirviendo con absoluta desidia, con una actitud baldragas y, lo peor, sin cumplir una de sus principales funciones: rendir cuenta.
Definir a quién corresponde disponer la remoción del Administrador y sus formalidades resulta crucial, por lo que cabe preguntamos: ¿esa facultad corresponde al Presidente del Comité de Administración, al Comité de Administración, o quizás, a la Asamblea de Copropietarios?
Cuando se dictó la actual Ley N°19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial del día 16 de diciembre de 1997, tuvo (entre otros fundamentos) flexibilizar la administración de los condominios, hacerla más viable “y, en general, robustecer también el principio de que son los propios propietarios (de los condominios) quienes mediante la expresión de su voluntad (deben ser quienes) decidan sobre la vida del condominio”[1].
En efecto, los copropietarios, organizados bajo el sistema de copropiedad inmobiliaria, constituyen un ‘grupo intermedio’ merecedor del reconocimiento y de la protección del Estado[2] y la expresión de su voluntad está en el Reglamento Interno de Copropiedad, el que tiene naturaleza contractual[3] y, por ende, es una ley para los copropietarios (Art. 1545 Código Civil). Es más, hay quienes postulan que serían sujetos de derechos[4].
No es llegar y remover al Administrador. La forma de remoción está referida en la Ley N°19.537 y su Reglamento; y debe estar muy bien precisada, además, en el Reglamento Interno de Copropiedad, normativa que debe tenerse siempre a la vista.
Como primera cuestión, la naturaleza del vínculo entre Administrador y Condominio no debe ser etéreo, sino precisado con toda exactitud para que la decisión de removerlo no resulte inocua. Pero ello no siempre resulta prístino y el vínculo podría seguir vigente. En ocasiones, el Presidente del Comité de Administración despacha una carta de despido y, desde entonces, se niega el acceso al condominio al Administrador, citándosele para pagarle los días trabajados del mes en curso, creyendo, de forma nefelibata, que con ello el vínculo ha cesado. Pero ¿había facultad para obrar en tal forma?
La manera errónea de desvincular al Administrador podría dar lugar a una situación bochornosa. En efecto, el condominio podría ser objeto de una acción judicial de cobro de honorarios, de indemnización de perjuicios o de nulidad del despido. El Administrador podrá alegar, por ejemplo, que su remoción no ha tenido lugar, o bien, que sólo debe ser acordada por la Asamblea de Copropietarios (y así parece decirlo el art. 22 inciso final de la Ley N°19.537). Si a ello sumamos que estos contratos suelen tener cláusula de prórroga automática, podríamos mantener a un ‘indeseado Administrador’ por un tiempo desmedido, con perniciosas consecuencias, no pocas veces distrayéndose la recaudación de gastos comunes. Situación flébil, generalmente no pesquisable a tiempo debido a que el Comité de Administración, a menudo, no se hace asesorar adecuadamente, reaccionando a su letargo -como quien estuvo en una jumera- solo cuando es emplazado en la notificación judicial.
Resulta crucial establecer, con toda certeza, un vínculo jurídico consistente en una ‘prestación de servicios’, descartando a todo trance la aplicación de la legislación laboral, sin que existan ambigüedades al respecto, previendo un conflicto, probablemente relacionado con un despido injustificado, a fin de determinar si las funciones desempeñadas por el Administrador se conforman con aquellas dotadas de subordinación y dependencia al tenor del artículo 7 y siguientes del Código del Trabajo, considerando funciones, horario de trabajo, estipendio pagado, beneficios entregados, órdenes y directrices, etcétera.
Lo dicho no resulta anodino pues dentro del entramado de normas la Ley N°19.537 regula (entre otras) las relaciones entre los copropietarios y el Administrador y, si bien, alude a las controversias que pudieran suscitarse en relación al cumplimiento de las obligaciones dispuestas en la ley, lo cierto es que ello no dice relación con la naturaleza o condición de la prestación de servicios por parte del Administrador, pues como indica el art. 2 N°8, el Administrador es “La persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir las labores de administración del condominio”, no constituyendo esta disposición, por sí sola, una calificación a priori del vínculo existente entre el condominio y el Administrador. Asimismo, el art. 22 de la misma ley preceptúa que “Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad […] por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios […]. El nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública […]. El administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.”
Se advierte, por lo tanto, lo especial del vínculo, ya que el servicio puede ser prestado por una ‘persona jurídica’, respecto de la cual no es posible entender una vinculación laboral en los términos del artículo 7 del Código del Trabajo.
Se aprecia, además, de las normas citadas, que la ley regula las formalidades pertinentes para el nombramiento y para la ‘remoción del administrador’, donde es posible advertir circunstancias excepcionales que no se condicen con una relación laboral estándar, en cuanto a su constitución y cesación en el cargo. De modo que las facultades o funciones del Administrador que, según el Reglamento de la Ley de Copropiedad (arts. 26 y 27) son, por ejemplo, cuidar los bienes de dominio común; velar por el cumplimiento de medidas de seguridad; cobrar y recaudar los gastos comunes, rendir cuenta, etcétera, desdibujan de manera importante el deber de subordinación típico de una relación laboral.
El contrato de prestación de servicios. Generalmente este instrumento es confeccionado por el propio Administrador que lo presenta al Comité de Administración, lo que es aconsejable que así sea, pues ello es una prueba contundente para descartar que se trata de un Contrato de Trabajo, porque en ese instrumento el mismo Administrador trata al condominio como ‘el cliente’ y se suele incluir cláusula que regula una garantía, correspondiente a la Póliza de seguro de responsabilidad civil, suscrita por el propio Administrador. A ello se pueden sumar las correspondientes boletas de honorarios extendidas por él. Todo ello demostrará que la modalidad de contratación de prestación de servicios fue consentida y propuesta por el propio Administrador, descartando de las funciones todo indicio o huella laboral como de aquellas que contempla el artículo 7 del Código del Trabajo, puesto que su cometido adoptará las características propias de un mandatario.
El Comité de Administración sí puede desvincular al Administrador. Ello es posible a condición de que la Asamblea de Copropietarios le hubiere delegado dicha facultad, constando tal prerrogativa en el Reglamento Interno de Copropiedad.
Lo referido no resulta estólido y así lo ha señalado nuestro máximo Tribunal. En recurso de casación se postuló que no procedía la remoción del Administrador, sino que debía (según el recurrente) ser acordada por la Asamblea de Copropietarios y no por el Comité de Administración, conforme lo dispuesto en el art. 22 de la Ley 19.537. Al respecto refirió la Corte Suprema: “esta Corte no visualiza yerro jurídico alguno […], por cuanto, en primer lugar, el artículo 118 del Reglamento Interno del Condominio Punta Diamante […] dispone, en lo pertinente, que: “(…) el Administrador se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea de Copropietarios y del Comité de Administración, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de cualquiera de ambas”, siendo esta última hipótesis la que aconteció en la especie”[5].
Como es fácil advertir la ley no prohíbe que la Asamblea de Copropietarios pueda delegar parte de sus atribuciones en el Comité de Administración, pudiendo hacerlo mediante la aprobación de un Reglamento Interno dictado con ese fin. Sólo de este modo, habrá plena seguridad de que el Comité de Administración tiene la facultad de disponer la remoción del Administrador, sin consulta previa a la Asamblea, reunión de complejas formalidades, que muy rara vez se cumplen; por ejemplo, en lo que concierne a la citación a Asamblea, con el envío de carta certificada al domicilio registrado de cada uno de los copropietarios, el que pudiera corresponder a un lugar distinto al de la ubicación del condominio, formalidad que para nada resulta superflua, generando un caldo de cultivo para alegar la nulidad o la inoponibilidad de la Asambleas.
Modificación del Reglamento Interno de Copropiedad. Este texto ha de ser el primer instrumento que debe examinar el juez llamado a resolver un litigio, pues en él se fija el marco de derechos y de obligaciones que los copropietarios deben observar. Es tal la fuerza que tiene el reglamento de copropiedad que, como observa Orrego Acuña, el Juez de Policía Local, inclusive, puede declarar la nulidad del acuerdo adoptado por la asamblea de copropietarios, si lo hubiere infringido[6]. La naturaleza contractual del reglamento de copropiedad ha sido reconocida por la doctrina, así Figueroa Valdés[7] y, también, su carácter de gravamen, así Sepúlveda Larroucau[8], cuyo texto reducido a escritura pública, se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces para dar cognoscibilidad al público de que el derecho de dominio está limitado.
Si esta ‘ley interna del condominio’ no se encuentra adaptada a las necesidades de la Asamblea se aconseja proceder a su modificación, lo que sólo puede efectuarse en Asamblea extraordinaria, según lo dispone el art. 17 inc. 5° n° 1 de la Ley n° 19.537. En esta modificación, sugiero considerar, explícitamente, que la Asamblea de Copropietarios faculta al Comité de Administración para remover al Administrador, sin necesidad de consulta previa a la Asamblea. Ello se justifica plenamente para una administración eficiente de los condominios, lo que es esencial, porque, como observa Sepúlveda Larroucau, “ello trae aparejados enormes beneficios para toda la sociedad […] no solo incide en la calidad de vida de quienes los ocupan y evita la pérdida de valor de las inversiones inmobiliarias, sino que la adecuada conservación de los mismos incide en la calidad y habitabilidad de los barrios y, en definitiva, de las ciudades”[9].
Finalmente, las decisiones, especialmente los instrumentos en que ellas constan (cartas, contratos, actas, poderes, certificados, etcétera), deben ser redactados o revisados por un Abogado, de preferencia especialista en Derecho Inmobiliario, quién podrá cotejar, revisar o revestirlos de la debida juridicidad, en conformidad a la normativa que la gobierna. Ello también redunda en que decisiones tan importantes, como la de remover al Administrador, puedan ser adoptadas en cualquier tiempo (sin perjuicio de la vigencia del contrato) y de forma expedita, pues las formalidades de las Asambleas son bastante complejas, especialmente las de naturaleza extraordinaria, que suelen requerir hasta varias semanas de preparación. (Santiago, 23 marzo 2021)
 
[1] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. El reglamento de copropiedad de la ley N° 19.537, Revista de Derecho Inmobiliario, Año 3/Nº 1/2019, Editorial Metropolitana, pp. 9-31, citando a Figueroa Velasco, Patricio. Seminario sobre copropiedad inmobiliaria, p. 6.
[2] Sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de enero de 2015, rol Nº 2.688-14. Conclusión que emana del Art. 1° inc. 3°: “El Estado reconoce y ampara a los grupos intermedios a través de los cuales se organiza y estructura la sociedad”.
[3] La Ley N° 19.537 no define ‘reglamento de copropiedad’, pero el art. 28° señala sus fines. Expresa que los copropietarios deberán ‘acordar’ un reglamento de copropiedad. Es una orden de la ley, pero acto seguido alude al consentimiento de los copropietarios. Por ende, es un contrato, cuya celebración ordena la ley.
[4] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. El reglamento de copropiedad de la ley N° 19.537, Revista de Derecho Inmobiliario, Editorial Metropolitana, pp. 9-31, Año 3/Nº 1/2019, p. 12. Con todo, discrepo de la aseveración de este prestigioso jurista, pues, considerar ‘sujeto de derecho’ al condominio es confundir el ‘objeto del derecho’ con el ‘sujeto del derecho’, dándose el contrasentido de que una cosa (más bien el derecho de propiedad sobre ella) es un sujeto de derecho cuyos titulares, a su vez, son sujetos de derechos.
[5] Corte Suprema, rol Nº 2966-2016, sobre juicio ordinario de cobro de pesos, “A.G., R.B. con Comunidad Punta de Diamante”, de 11 de Febrero de 2016.
[6] Orrego Acuña, Juan Andrés. Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, p.4.
[7] Figueroa Valdés, José Manuel. La Copropiedad Inmobiliaria. Nuevo régimen legal, p. 279.  El autor define reglamento de copropiedad como “la convención que se dan los copropietarios de los inmuebles sometidos al régimen de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de regular el régimen administrativo interno del condominio, y sus relaciones en lo concerniente al disfrute y administración de los bienes de dominio común, y, en especial, precisar sus derechos y obligaciones recíprocas e imponerse las limitaciones que estimen convenientes, y, en general, convenir las reglas que provean al buen régimen interno de los inmuebles”.
[8] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. El Reglamento de Copropiedad de la Ley N° 19.537, Revista de Derecho Inmobiliario. Año 3/N° 1/2019, pp. 9-31, Editorial Metropolitana, p. 17.
[9] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. Administración de la copropiedad inmobiliaria, p. 23.