En la reciente entrevista realizada al Director del Diplomado de Derecho Inmobilario de la Universidad de los Andes, Juan Eduardo Figueroa, éste se refiere a la nueva ley sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite urbano.
¿Qué se busca mediante la Ley Nº 21.078?
Mediante la Ley Nº 21.078, publicada en el Diario Oficial de 15 de Febrero de 2018, -que entrará en vigencia dentro del plazo de 6 meses a contar del 15 de Febrero de 2018- se busca mejorar los niveles de transparencia del mercado del suelo, incluyendo instancias de participación ciudadana durante la tramitación de los planes reguladores; perfeccionar la aplicación del impuesto a las contribuciones de bienes raíces por medio de facilitar la actualización de la valorización de ciertos inmuebles no agrícolas; y crear un nuevo impuesto que persigue incorporar al patrimonio municipal el mayor valor que experimenten los bienes raíces por las ampliaciones de los límites urbanos.
¿En qué consiste el reforzamiento de participación ciudadana?
En cuanto al reforzamiento de participación ciudadana, el proceso de elaboración de los planes reguladores, ya sean intercomunales o metropolitanos, comunales o seccionales, al igual que sus modificaciones, debe ser transparente y participativo, debiendo requerirse la opinión de los vecinos afectados y de los principales actores del territorio planificado, para lo cual la ley establece que se debe contemplar, como paso previo a la elaboración del anteproyecto del plan, la formulación de una imagen objetiva del desarrollo urbano al territorio a planificar.
¿Qué se hará para lograr dicho objetivo?
Para lograr dicho objetivo se debe publicar un resumen del plan regulador y sus modificaciones y los planos respectivos en las páginas web de los organismos públicos correspondientes y en lugares de acceso público; los interesados podrán efectuar observaciones respecto de las propuestas de creación o modificación del respectivo plan regulador; el diseño y la elaboración de los planes urbanísticos o sus modificaciones deben graficar el desarrollo futuro de la ciudad en términos didácticos, claros y simples, debiendo realizarse audiencias públicas para la presentación de los planes a la comunidad.
¿En qué términos se debe hacer la planificación urbana?
En cuanto a la transparencia en el ejercicio de la potestad planificadora, la planificación urbana debe hacerse en términos de organizar y definir el uso del suelo y normas urbanísticas de acuerdo con el interés general, para lo cual debe, entre otras cosas, considerar la información suficiente sobre la realidad existente y su evolución previsible; ajustarse a los principios de sustentabilidad, cohesión territorial, eficiencia energética, procurando que el suelo se ocupe de manera eficiente y combine los usos en un contexto urbano seguro, saludable y accesible universalmente e integrado socialmente; se debe evitar la especulación y procurar la satisfacción de las necesidades de vivienda de la población.
Coméntenos sobre alguna otra novedad de esta ley.
Otra de las novedades de esta ley es que se gravará con impuesto a la renta con una tasa de un 10%, la parte del mayor valor obtenido en las ventas de bienes raíces que se encuentren en las zonas incluidas en un proceso de ampliación del límite urbano. Sin embargo, la ley exceptúa de la aplicación de éste impuesto a las enajenaciones que se realicen transcurrido 18 años contados desde la publicación del plan regulador que amplía el límite urbano o desde el cumplimiento del plazo de 7 años a contar de la fecha de notificación de la entrega de información acerca de la promulgación de un nuevo plan regulador, considerando lo que ocurra primero.
¿Cuáles enajenaciones estarán exceptuadas de la aplicación de este nuevo impuesto?
Igualmente estarán exceptuados de la aplicación de este nuevo impuesto las enajenaciones que se hagan en el marco de operaciones de leasing, como igualmente las enajenaciones en que el precio o valor asignado a ellas no exceda a la fecha de perfeccionarse la venta el equivalente a 5.000 unidades de fomento, para lo cual se considerarán la enajenaciones que haga el contribuyente de la totalidad de los bienes raíces o derechos en que participe dentro del año comercial respectivo.
Por otro lado, el nuevo impuesto es compatible y se aplica con independencia del establecido en el artículo 17 Nº 8 letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta que grava el mayor valor obtenido en las enajenaciones de bienes raíces conforme a la reforma tributaria del año 2014, contenida en la Ley Nº 20.780, cuya tasa es de un 10%.
Por último, para determinar la parte del mayor valor que corresponda al incremento de valor experimentado en la ampliación del límite urbano derivado de un proceso de cambio de un plan regulador, se deducirá del valor comercial final el valor comercial inicial que corresponda, determinado de acuerdo al procedimiento que indica la ley. La declaración y pago del nuevo impuesto será exigible al propietario en el momento en que se verifique la venta del bien raíz respectivo.