La Corte Suprema analizó el contenido del proyecto de ley, iniciado por moción, que modifica la ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, para otorgar competencia a los juzgados de policía local en la remoción de miembros de los comités de administración de condominios. Informe que fue remitido al presidente de la Cámara de Diputados, Osvaldo Andrade.
La iniciativa legal tiene por objeto otorgar competencia al juez de policía local para resolver la remoción total o parcial de los integrantes de comités de administración de conjuntos habitacionales o condominios, debido a que la legislación actual exige altos quórums para celebrar asambleas extraordinarias y para adoptar este tipo de acuerdos.
El informe señala que "el fundamento del proyecto en análisis estima que los quórums de convocatoria a asambleas extraordinarias (80% de los derechos en primera citación y 60% en segunda citación) y para adoptar el acuerdo de remoción total o parcial del Comité de Administración (75% de los derechos asistentes) son muy altos, lo que se ve agravado por la existencia de comunidades numerosas".
Enseguida agrega "pues bien, la vía de citación judicial mencionada permite al o los copropietarios interesados en la remoción de uno o más integrantes del Comité de Administración, acudir al juez respectivo y celebrar una asamblea sobre esa materia, sin necesidad de cumplir con los quórums específicos de constitución de la sesión. Sin embargo, lo anterior no significa que no deba satisfacerse el mínimo legal para adoptarse acuerdos, aunque es de mucha más fácil obtención, ya que opera respecto de los derechos de los comuneros asistentes (75%)".
A continuación la Corte Suprema plantea “que sin perjuicio de las consideraciones precedentes, de prosperar la iniciativa legal en los términos actualmente propuestos, es posible efectuar algunos alcances sobre las consecuencias que ésta podría acarrear y que deben ser debidamente ponderados:
(a) En lo que se refiere a las atribuciones de los tribunales
Cabe considerar que el proyecto entrega competencia a los Juzgados de Policía Local para que, a solicitud de cualquier copropietario, pueda remover total o parcialmente a los integrantes del Comité de Administración. Si bien la fundamentación del proyecto indica que esta competencia procedería cuando no se "reúna el quórum necesario para constituir la asamblea extraordinaria o bien no se alcancen los votos suficientes" y para acceder a la solicitud debieran concurrir "motivos fundados", el texto del mismo los omite completamente. Al respecto cabría preguntarse ¿Bajo qué causales podrá el juez decretar tal remoción? ¿Cómo podrían establecerse tales causales si ni siquiera para los propios comuneros existen normas legales que fijen requisitos para desempeñar el cargo de integrante del comité de administración? Estas omisiones merecen algún grado de reflexión.
La ausencia de elementos de definición o graduación que activen la competencia judicial (como es aquella expuesta en la fundamentación del proyecto, idéntica por lo demás a la prevista en el art. 19 inciso final de la ley ya analizado) producirían un alto incentivo de los copropietarios a litigar acerca de la permanencia de los miembros del Comité, pudiendo caer en desuso práctico la citación a asamblea extraordinaria para que la comunidad resuelva esa cuestión, y en la inestabilidad de esos cargos.
La segunda omisión es, sin lugar a duda, más relevante. En efecto, en los términos actuales de la redacción del proyecto, se desconoce totalmente el rol que le corresponde al juez en el litigio de remoción: es decir, puede remover a los miembros del Comité, pero se ignora cuáles son las causas o motivos que debiera verificar para decidir al respecto, cuál es, en definitiva, el ámbito que debe revisar y parámetro que debe emplear. E incluso, la utilización de la expresión "motivos fundados" tampoco resolvería el problema al que se enfrentará el juzgador, toda vez que la naturaleza del conflicto en cuestión se vincula a la gestión y administración de bienes. En otras palabras, el juez no dispondrá de guías o directrices a los cuales someter los hechos que se le pongan en conocimiento: así, el juez podrá determinar si se produjeron los hechos alegados por el demandante, pero no podrá saber si aquellos autorizan a remover al miembro del Comité.
(b) En cuanto al régimen de administración
La consecuencia directa que el juez no tenga elementos reglados para resolver si remover o no a un integrante del Comité, es que se altera íntegramente el régimen y modelo de administración en los condominios.
Como se expusiera en el punto 11 de este informe, el principio fundamental de la administración de los condominios es que ésta recae en los copropietarios, toda vez que ellos son los interesados en el mejor y más adecuado funcionamiento de la comunidad y los titulares de los derechos de propiedad sobres los bienes comunes, por consiguiente, es su voluntad colectiva la que debe resolver los asuntos comunes; por ello, siguiendo esa lógica el legislador, radicó la designación y remoción del Comité de Administración en la asamblea. Estas decisiones, cumpliendo los requisitos legales, no requieren fundamento, motivo o justificación alguna para ser válidas, pues corresponden al ejercicio soberano del derecho de propiedad.
Es por ello que, de seguirse el proyecto, al entregar al juez la facultad para remover a los miembros del Comité sin atender a la concurrencia de causales legales vinculadas a la voluntad presunta del colectivo, se desplaza una parte significativa de la administración del condominio de los copropietarios al juzgador, ya que este último deberá resolver conforme su criterio, como si fuera comunero, interfiriendo en las facultades que estos tienen sobre su propiedad y adoptando decisiones con menor información y a un mayor costo.
Una consecuencia adicional del proyecto, es la posibilidad que la decisión judicial contravenga la voluntad colectiva de los copropietarios. En efecto, es posible que el juez, llamado a pronunciarse a instancia de un copropietario descontento, decida remover al Comité, aun en contra de la voluntad de la mayoría de los comuneros (los que, por lo demás, no formarán parte del litigio), causando con ello un trastorno ostensible en las relaciones entre aquéllos.
Asimismo, el juez, a diferencia de las asambleas, carece de la potestad para designar a los miembros del Comité de Administración, por lo que, si accede a la remoción, el condominio no contará con este valioso órgano hasta que se constituya válidamente una asamblea que nombre nuevos representantes, pudiendo en el intertanto, causar desgobierno y mayores perjuicios a los interesados".
Finalmente, se sostiene que “es menester mencionar que la iniciativa propone agregar “una nueva letra D” al artículo 33 de la ley N° 19.537, en circunstancias que el artículo 33 actual ya contempla una letra d). Esa letra aborda actualmente una competencia judicial de especial relevancia en los condominios, cual es la regulación de la hipótesis de citación judicial para convocar a asamblea de copropietarios cuando la comunidad no tiene Comité de Administración. Ciertamente, no parece ser un efecto deseado por el proyecto que tal competencia desaparezca”.
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