La Corte Suprema acogió la acción de protección deducida por un grupo de copropietarios de un edificio contra el Comité de Administración de este, por limitar el uso de piscinas por parte de visitas y prohibir el arriendo de los departamentos por menos de 30 días.
Los recurrentes señalaron que se conculcaría el derecho a desarrollar una actividad económica lícita y el derecho de propiedad, pues este no puede ser limitado por un acuerdo de una asamblea, la que no tiene la facultad de restringir, limitar o privar su derecho, por lo que existiría un abuso del derecho a reglamentar.
Cabe recordar que el Tribunal de alzada rechazó la acción deducida, por cuanto con los elementos aportados, y en esta sede cautelar, no pudo tener por establecida la existencia de un acto ilegal o arbitrario, teniendo en cuenta que existen reglas vigentes en el Reglamento de Copropiedad y que además ha sido la voluntad de la comunidad de copropietarios regida por la Ley N° 19.537, la que ha ratificado las mismas disposiciones que ahora se impugnan.
En su sentencia, el máximo Tribunal expuso que la limitación impuesta en el Reglamento de Copropiedad y de la que fueron noticiados los copropietarios que se haría efectiva a partir del 4 de febrero de este año, constituye una limitación a la facultad de cada uno de aquellos para disponer del bien del que es titular. Ello pues no puede el Reglamento de Copropiedad o un acuerdo del comité o de la asamblea, imponer una limitación que afecte directamente y en su esencia los atributos que el derecho de dominio entrega a su titular, sin perjuicio de lo cual la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria obliga a tratar en juntas extraordinarias o normar en el respectivo reglamento el cambio de destino de las unidades del condominio y la determinación del objeto para el que cada unidad puede ser empleada. Así, en el caso de autos las unidades del condominio, según dispone el Reglamento de Copropiedad, solamente se le puede dar una finalidad habitacional y, en ninguna eventualidad, conforme a su actual destinación, un uso comercial, entre otros.
El fallo agregó que no sólo la limitación impuesta que ha afectado en su esencia las facultades que entrega el dominio a cada uno de los propietarios de las unidades del edificio debe ser rechazada, sino que además, debe objetarse toda constricción respecto del uso temporal a los ocupantes del inmueble, puesto que su cesión transitoria por sus dueños tampoco encuentra limitación legal, afirmación que tiene sustento normativo en la Ley N°19.537, que establece que “los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad.
Por tanto, la Corte Suprema concluyó que, careciendo del necesario sustento normativo el basamento de la prohibición de arrendar los departamentos del edificio por menos de treinta días, establecida en el Reglamento de Copropiedad, ésta y la comunicación de la misma por la Administración siempre que se les dé por sus arrendatarios un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo una finalidad de carácter comercial, devino no sólo en ilegal, sino que además, en arbitraria al estar desprovista de una mínima exigencia de racionalidad que la sostuviera.
Por lo anterior, se revocó la sentencia apelada, acogiéndose el recurso de protección, y dejando “sin efecto la prohibición impuesta a los propietarios de los departamentos del edificio denominado “El Mirador de Reñaca”, de arrendar sus departamentos por un plazo inferior a treinta días, invalidándose toda multa que hubiere sido cursada a los recurrentes con motivo de las medidas ilegalmente impuestas, lo que se entiende sin perjuicio de los derechos que los interesados puedan ejercer por otras vías”.
La decisión fue acordada con la prevención del abogado integrante Figueroa, quien concurre a la decisión revocatoria, teniendo presente además que en este caso, tratándose de unidades habitacionales que se destinan a arriendos amoblados en época de verano, constituye una máxima de experiencia que es una práctica habitual que la duración de éstos sea por períodos inferiores a 30 días, de modo que la prohibición impuesta importa en la realidad un severo gravamen para los copropietarios del edificio, al no poder libremente entregar el uso y goce de sus departamentos por períodos menores, prohibición que dada su intensidad atenta claramente en contra de las legítimas expectativas de sus dueños, conculcando de esa forma su derecho de dominio, al verse seriamente restringidas las facultades del mismo.
De otra parte, la decisión fue acordada con el voto en contra de la Ministra Sandoval, quien fue de la opinión de confirmar la sentencia apelada, al considerar que la información de la Administración del Edificio, no es ilegal ni arbitraria, toda vez, que ésta se limita a reproducir la norma establecida en el Reglamento de Copropiedad que rige a los copropietarios del Edificio, cumpliendo de esta manera lo que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece al efecto, cual es, administrar el Edificio conforme a lo dispuesto en su Reglamento de Copropiedad. Además, las normas del Reglamento de Copropiedad son obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de los departamentos, a cualquier título, razón por la cual si los recurrentes se sienten afectados por éstas, podrán hacer uso de los medios que la ley les franquea para obtener su modificación o supresión, impugnación que no es materia de autos. Finalmente, la cautela que los recurrentes piden por esta acción, conlleva un desconocimiento de los derechos que tanto la Carta Fundamental como la ley otorga a los demás copropietarios del Edificio que no han sido emplazados en esta acción cautelar.
Vea textos íntegros de la sentencia de la Corte Suprema y la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso.
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